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工业地产的商业逻辑日渐明朗化

缩小字体放大字体 2014-04-09   来源:中国厂房交易网   编辑 : 重庆工业厂房网   点击:479
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就现在的情况而言,房地产的发展趋势是主流,但是就实际而言,我们工业地产的发展潜力比房地产要大的多,就拿发达城市之一的深圳来给大家讲讲,为什么工业地产的前景比房地产还要巨大?

  然而工业用地的出让却蒙着一层面纱。相形火热的住宅市场,工业地产市场上不论是政府部门的出让行为,还是企业对土地价值的挖掘,都存在着很大的差距。近期深圳试行工业用地“招、拍、挂”,也许将改写工业地产的历史。

  挂牌:重要的是开始

  18年前的一天,深圳土地拍卖第一槌改变了中国土地运行制度。但是,中国“第一拍”仅仅改变了住宅及商业用地的交易方式,却没有触及工业用地。中国的城市建设用地一直按用途分为两类:一是商业经营用地(包括住宅、商业及写字楼物业),以“招拍挂”方式出让;二是非经营性用地,如工业、仓储、交通、教育等用地仍采取协议方式出让。

  工业用地一直隐居土地热潮的背后,采取不透明的协议出让方式高速运转。2005年岁末,深圳龙岗区一块面积2.5万多平方米的工业用地将挂牌出让。这一历史性变革有望翻开深圳土地市场及工业地产市场新的一页。

  工业用地“招、拍、挂”并非深圳首创,在其他省份,尤其在江浙一带,工业用地的挂牌交易早已稳步推进。

  相比住宅用地拍卖动辄底价翻番的价格,工业用地市场化才刚开一个小口子。重要的是有了开始,工业地产的商业化经营就有了明晰的前景。

  转让:三方的喜与忧

  工业用地流转过程,远远落后于商住用地的转让,成为土地价格双轨制的承重一端。

  地方政府独家垄断土地。尽管工业建设用地有基准地价,但是土地出让权握在地方政府手上,为了招商引资,低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。这既阻碍了工业地产的商业化运营,也使工业用地出让中牵涉的多方利益难以协调。

  也因此,工业用地出让涉及的三方——政府、企业、原拥有土地的农民——当事人也有着各自的欢喜和忧愁。因为土地市场仍属垄断,扭曲了价格机制,“协议转让”促使私下交易蔓延,金钱和权力的结合滋生出腐败,一批官员倒在土地上;土地被征用的农民,无法获得应得的补偿,处于被动地位,引发社会问题;工业用地一直走粗放经营路线,大量土地被浪费,而真正需要土地的企业又需要排队等候,这种反差在发达城市尤为突出。重庆虽比不上广深上这些发达城市,但是我们重庆现在逐步发展成为西部的龙头,这些信息及道理都能用在重庆这块土地上。

  工业项目用地无标准、无控制,能建多层厂房的往往只建单层厂房,这无疑会导致土地资源的浪费,出现用地结构失调,投资强度过低,闲置现象严重等诸多问题。重庆工业厂房网认为在这个问题上,我们需要重点解决这种浪费现象,以最少的资源去获得最大的它的使用价值,这才是我们工业地产应该像房地产学习的地方。

  政策导向再次发力

  去年底,国土资源部副部长贠小苏称,工业用地的同一宗地有两个以上意向用地者的,不管是什么用途,都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地纳入“招拍挂”出让的范围。

  广东省国土资源部门近日明确表示,在珠三角土地紧缺的地方建工业园,要严格处理好绿化与厂房建设的关系,鼓励建多层厂房,拒绝“花园式工厂”。

  对土地用途加以限制后出让的目的是为了提高工业用地的产出效率,同时达到信息公开,参与者竞争公平。

  重庆工业厂房网认为工业用地的转折路才刚刚开始,如何吸引更多的人们,如何去改变人们习惯于不通过中介而私下交易的心态,都是我们现在要解决的问题。就工业地产的长远发展而言,通过工业用地的一些发展方式以及我们对它们的了解,我们应该能够看到工业地产的未来就如同以前的房地产一样的耀眼。

 
 
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