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工业地产商业化,十字路口需慎重

缩小字体放大字体 2015-03-18   来源:博川顾问   作者:博川顾问  编辑 : 重庆工业厂房网   点击:487
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     工业地产商业化,是房地产业的潜规则之一。总有一些人算计着“擦边球”的巨大利益,某些公司以低价购入工业用地,开发建设成写字楼、LOFT、总部办公、公寓、商业等产品进行销售。全国各地,这类产品屡见不鲜,但大多折戟。
 
    单以重庆为例,仅茶园片区,在售的10个工业地产项目中,规划的办公产品面积达200万方,从目前已开发的36万方办公型产品来看,去化不足三成。部分项目销售两年至今鲜有成交。这绝不是个案,重庆港城、水土片区等商业化工业地产项目失败案例遍地。
 
    那么,工业地产商业化就一定不可行吗?未必!成功的商业化工业地产项目确实存在,天安数码城是工业地产商业化的典范,成立于1990年,总部位于广东深圳,在全国开发、运营和管理十余座园区,储备开发建筑面积逾1500万平方。
 
(图为深圳天安数码城规划)
 
    工业地产商业化,需要具备哪些条件?
 
    1.政府支持:天安数码城集团经过十多年的发展形成了品牌效应,拥有强大的议价能力,能够得到政府的大力支持,甚至在政策层面可以有所突破,包括产权分割面积等。
 
    2.产业为核:政府的支持也建立在以产业为主导,从而给其带来可观的税收、就业之上。也就意味着,工业地产上的项目不可能开发为纯住宅或商业类。
 
    3.优越区位:我们接触到的很多项目都自认为其区位很优越,未来城市扩张后项目的商业价值将大大提升。不可否认,部分一、二线的新区具备内生的生长动力而不断向外扩张,城市的快速发展带来土地的大幅增值。但是,大部分新区规划建设后沦为鬼城,城市的发展也难以为继,在这些地区发展写字楼、总部办公往往难以成功。
 
    十字路口如何抉择?
 
    我们遇到诸多工业地产开发商,在选择工业地产标准化还是商业化的道路上犹豫徘徊。做标准化厂房,是否浪费了地块价值?做商业化项目,政策风险多大?去化率是否有保障?十字路口关乎成败,详细的市场调查与正确的自身定位,用以论证明确两种方案的可行性,实有必要。
 
 
 
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