单以重庆为例，仅茶园片区，在售的10个工业地产项目中，规划的办公产品面积达200万方，从目前已开发的36万方办公型产品来看，去化不足三成。部分项目销售两年至今鲜有成交。这绝不是个案，重庆港城、水土片区等商业化工业地产项目失败案例遍地。
那么，工业地产商业化就一定不可行吗？未必！成功的商业化工业地产项目确实存在，天安数码城是工业地产商业化的典范，成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国开发、运营和管理十余座园区，储备开发建筑面积逾1500万平方。
（图为深圳天安数码城规划）
工业地产商业化，需要具备哪些条件？
1.政府支持：天安数码城集团经过十多年的发展形成了品牌效应，拥有强大的议价能力，能够得到政府的大力支持，甚至在政策层面可以有所突破，包括产权分割面积等。
2.产业为核：政府的支持也建立在以产业为主导，从而给其带来可观的税收、就业之上。也就意味着，工业地产上的项目不可能开发为纯住宅或商业类。
3.优越区位：我们接触到的很多项目都自认为其区位很优越，未来城市扩张后项目的商业价值将大大提升。不可否认，部分一、二线的新区具备内生的生长动力而不断向外扩张，城市的快速发展带来土地的大幅增值。但是，大部分新区规划建设后沦为鬼城，城市的发展也难以为继，在这些地区发展写字楼、总部办公往往难以成功。
十字路口如何抉择？
我们遇到诸多工业地产开发商，在选择工业地产标准化还是商业化的道路上犹豫徘徊。做标准化厂房，是否浪费了地块价值？做商业化项目，政策风险多大？去化率是否有保障？十字路口关乎成败，详细的市场调查与正确的自身定位，用以论证明确两种方案的可行性，实有必要。
