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刘璐:天府新区——产业比房地产更重要

缩小字体放大字体 2014-10-14   来源:搜狐焦点网   作者:搜狐焦点网  编辑 : 重庆工业厂房网   点击:31
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   10月10日,从四川省发展和改革委等部门证实,天府新区晋升为国家级新区已走完全部审批程序,正式文件有望近日对外公布。那么天府新区获批国家级新区后会带来什么样的影响呢?成都西南财大博士生导师刘璐对此表达了自己的看法:
  天府新区划分成了几大片区,概括起来就是八个字——一带两翼、一城六区。每个片区的发展程度差异很大。
  天府新区高新天府新城片区位于成都市南中轴天府大道,北起绕城高速,南与双流华阳接壤,包括“大源”、“中和”两个组团,这也是人们非常熟悉的两个房地产板块。大源组团正在建设中国西部最大的金融后台服务产业园。目前,成都高新区金融后台集中建设区项目总投资已超过110亿元,项目占地面积千余亩,其业务内容几乎涵盖了金融行业所有的后台支持和服务功能。而中和组团即将启动三个重大产业化项目总投资达240亿元,包括新川创新科技园起步区(3平方公里)、成都天河生物医药科技研发与产业化中心、成都高新国际低碳环保产业孵化器。
  双流县无疑是天府新区概念的最大赢家。如果双流是一只股票,那肯定受此利好会连续涨停。位于成都市区正南方向的双流县从面积上说是天府新区的主体。双流县除九江、金桥、彭镇、黄水4镇(街)外的20个镇(街)均被天府新区全覆盖,是天府新区面积最大的部分。2012年底,双流县按规划有600-700亿的项目动工建设,2013年6月前,双流还有1100亿元项目开工。这些项目的开工建设,将为天府新区双流区域的产业发展打下坚实的基础。
  天府新区龙泉起步区划定规模约30平方公里,主要沿东风渠沿线,北起皇冠湖新城中心,南至成渝客专,东至经开区拓展区。龙泉驿区已为天府新区准备了87个项目,总投资将达到1500亿元。其中“起步项目”17个,总投资403亿元。这里面包括10个工业项目和7个配套项目。工业项目大都是汽车项目。包括沃尔沃、上海瑞华纯电动汽车、神钢大吨位起重机、德国博世底盘、一汽大众核心配套、经开区汽车产业科技孵化园、城兴汽车配套科技产业园、一汽铸造汽配等项目。配套项目包括教育资源配套等。在大面街道,北京大学附属实验学校将拔地而起,项目总投资4亿元。
  新津县76平方公里的土地被纳入天府新区规划,属于“两翼”中的西翼和“六区”中的成眉战略性新兴产业功能区范围。涵盖了新材料产业功能区和国际铁路枢纽及现代物流功能区两个市级战略功能区,成为整个天府新区产业构架中不可或缺的两环。除了大量基础设施建设以外,起步区内已落户中材西部新材料产业基地、新筑路桥轨道交通产业园、林海卫星通信材料基地、长阳科技新材料基地、方大西部新材料基地、中粮西部产业化基地、普洛斯现代物流等项目39个,总投资约350亿元。
  天府新区眉山片区面积为94平方公里,其中重点是仁寿县视高镇20平方公里、彭山县青龙镇25平方公里为核心区域。目前,眉山市拟开工项目34个,总投资355亿元,其中青龙片区项目11个,总投资296亿元,视高片区项目23个,总投资59亿元。
  天府新区资阳片区总面积191平方公里,主要区域为“两湖一山”,即三岔湖、龙泉湖和龙泉山。天府新区资阳片区项目共32个,总投资约100亿元,其中三岔湖起步区开工项目17个,总投资84.32亿元。起步区的17个项目中,基础设施项目13个、总投资63.7亿元,生态建设项目4个、总投资20.62亿元。当然,还有已经公布消息的简阳新机场,5年建成投入使用后,这里未来将成为成都的主要机场和中国西部的重要航空枢纽,空港经济圈呼之欲出。
  天府新区的发展和升级对成都楼市的主要影响是什么呢?这也许是地产界最关心的问题。房地产业内对天府新区的兴奋可能主要是基于这样一种预期,即天府新区的概念能让区域内的物业升值,从而促进销售。这当然有一定道理,但其实也有一定的误解。天府新区无论从哪一点看实际上都在反复说着两个字:“产业”。未来天府新区对成都乃至四川具有的最重要意义是聚集大量的现代产业,产生天量的GDP和税收,并带来大量的就业机会。开发初期对房地产的带动可能更多的是工业地产和办公类商业物业的利好。当然,这些就业人口肯定需要居住,所以配套的住宅物业和一定规模的商业物业的发展也是必须的。但是,产业发展一定是最核心的要素,否则就是在复制中国其他地方的新区“鬼城”和“睡城”。把天府新区看成是一个房地产炒作概念,这实际上是一个美丽的误会。还有一点值得一提的是,随着天府新区大量土地的投入开发,其天量的供应量可能将对平抑整个成都的房价都发挥重大作用。
  就目前天府新区的楼市的发展情况来看,高新区的大源组团已经是发展非常成熟的楼市板块,而中和组团在之前的“领馆区”概念炒作之下有了初步的发展,现在借着并入高新区的契机有加速发展之势。双流县不论是航空港片区、双流新城片区还是华阳片区来说,都是发展成熟的楼市板块。未来随着天府新区概念的持续发酵,双流楼市发展的潜力非常之巨大,比如黄甲、公兴、胜利三镇可能成为新的热点。而正兴镇等已经随着麓湖生态城的打造逐渐成为楼市的新焦点。特别值得一提的是,“麓湖”把产业的打造放在很重要的地位,至少是这样宣传的,这和天府新区的发展宗旨是非常贴合的。就龙泉驿区来看,目前的大面、龙泉新城等片区发展得都越来越成熟了,未来随着大量汽车产业的发展,面积大且更靠近双流的柏合镇楼市可能迎来爆发式的发展。至于新津县,虽然花园镇未被划入天府新区的范围,但至少发展成熟的牧马山片区随着天府新区的打造,以后成为真正的第一居所的概率大增,其目前空置率奇高的状态有望逐渐改善。至于简阳市、彭山县和仁寿县,虽然目前和成都楼市基本还没什么关联,但随着天府新区的建设,其为当地引入的产业提供配套的住宅项目也会越来越多。特别是简阳,可以参照双流航空港的发展模式。
  未来的天府新区会有怎样的一幅蓝图呢?天府新区规划的建设用地将达到650平方千米,人口预测为600万(对比:成都绕城高速内的面积约541平方千米,人口600多万)。如果天府新区的现代产业集群能发展成功,那意义不亚于再造一个新成都。按照设想,天府新区将建成现代产业、现代生活、现代都市“三位一体”的国际化新城区,再造一个“产业成都”。到2015年,天府新区将实现地区生产总值2500亿元;在2020年全面铺开、形成框架,以先进制造业和高端服务业为主的国家级现代产业高地基本形成,实现总产值6500亿元以上;2030年,建成国家创新型城市、宜业宜商宜居的国际化现代新城区,产值按类比估算可能上万亿。参照成都目前超9000亿GDP和1400万人口的经济和人口规模,届时成都的GDP将会逼近国内一线城市,人口可能接近2000万。天府新区就是成都的浦东,而现在的高新区起步区,就是未来成都的陆家嘴。
  综上所述,天府新区不论能不能在短时间内升级成为国家级新区,都是值得期待的。这不是现在就在天府新区买套房坐等升值这么肤浅的事,而是成都乃至整个四川经济的跨越式发展、未来成都平原成为中国一个重要的经济增长极的大事。成败的关键,既取决于能否在世界向中国和国内东部向西部的产业转移浪潮中承接到足够分量的“干货”,又取决于能否在产业创新中抢得先机。
 
 
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